Denkmalpflege in Sachsen

Denkmalpflege und Denkmalschutz in Sachsen

Landesamt für Denkmalpflege Sachsen im Ständehaus, Schlossplatz, Dresden

Landesamt für Denkmalpflege Sachsen im Ständehaus, Schlossplatz, Dresden (© LfDS)

Das Landesamt für Denkmalpflege Sachsen befindet sich in der Dresdner Altstadt, wo es gemeinsam mit dem Oberlandesgericht im ehemaligen Ständehaus am Schloßplatz seinen Sitz hat. Als Fachbehörde nimmt es in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden vielfältige Aufgaben wahr. Hierzu gehören die Gebietsdenkmalpflege, die Erfassung und Erforschung von Denkmalen, die Pflege und Verwaltung der bedeutenden Sammlungsbestände des Hauses, die Beratung bei Restaurierungsprojekten und die Realisierung von Publikationen und Ausstellungen.

 

Wann ist es ein Denkmal ?

Das Haus Shakespearestrasse in Leipzig und Klassifizierung als Denkmal erfolgt durch das Amt für Denkmalschutz. Das Objekt muss die Voraussetzungen eines sogenannten Baudenkmals erfüllen und erhält ab diesem Zeitpunkt die wichtige Zuordnung als erhaltungswürdiges Denkmal. Ein weiteres wichtiges Indiz, gerade in den neuen Bundesländern, ist die Lage in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Hier existieren bekanntlich sehr viele Objekte, die um die Jahrhundertwende erbaut wurden und erhaltungswürdig sind. Trotzdem erfüllen nicht alle Objekte das Kriterium des Baudenkmals, da evtl. die Lage des Objektes nicht die Voraussetzungen eines behördlich anerkannten Sanierungsgebietes erfüllt. In diesem Falle kann es seitens des Finanzamtes zu einer Ablehnung der Geltendmachung der Sanierungskosten kommen, diese Voraussetzung ist daher unbedingt durch den Bauträger nachzuweisen.

 

 

Warum ist die Investition in denkmalgeschützte Immobilien interessant ?

Nachdem das Objekt die Einstufung als Denkmal erhalten hat, werden alle Kosten die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objektes stehen, und die vom Amt für Denkmalschutz genehmigt worden sind, als Werbungskosten anerkannt. Diese so genannten Sanierungskosten sind innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich absetzbar (siehe auch Abschreibungsarten). Je höher also der Sanierungskostenanteil eines Gebäudes ist, desto höher sind damit auch die vom Kapitalanleger anzusetzenden Werbungskosten.

Durch diese hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilen als Kapitalanlage.

Das Haus Shakespearestrasse in Leipzig und Sanierungskostenanteile bei Objekten in den neuen Bundesländern belaufen sich in der Regel auf ca. 80 % des Kaufpreises, in den alten Bundesländern sind Sanierungskostenanteile von mehr als 70 % schon fast die Ausnahme. Zu beachten ist jedoch, dass alle Maßnahmen, die der beauftragte Bauträger vornehmen will, zuerst einer Genehmigung bedürfen. Werden hier Maßnahmen durchgeführt, die nicht der zuständigen Stelle vorgelegt wurden, kann es sein, dass hier Abstriche gemacht werden können. Dies im Vorhinein sorgfältig abzuklären, liegt im Verantwortungsbereich des Bauträgers. Während der gesamten Sanierungsdauer die in der Regel, je nach Größe des Objektes ca. 1 Jahr andauert, werden sämtliche Arbeiten unter Aufsicht des Amtes für Denkmalschutz überwacht. Fenster z. B., die je nachdem aufgrund von historischen Dokumenten als Holzfenster ausgelegt waren, dürfen z. B. nicht durch Aluminiumfenster ersetzt werden. Sinn und Zweck dieser Überwachung und Abstimmung ist es, das Objekt wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. In den meisten Fällen steht die Außenfassade eines solchen Objektes, das Treppenhaus, und evtl. die Haus- und Wohnungseingangstüren unter Denkmalschutz und müssen entsprechend wieder aufgearbeitet werden. Da das Baujahr des Objektes in den meisten Fällen um die Jahrhundertwende liegt, kann die Sanierung bei z. B. Fehlen einzelner Ornamente an der Außenfassade und deren Rekonstruktion, sehr aufwendig sein. Da die Treppenhäuser in der damaligen Zeit sehr häufig aus massivem Eichenholz gefertigt wurden, sind hier ebenfalls sehr aufwendige Schreinerarbeiten die Regel. Bei der Rekonstruktion z. B. von Deckengemälden werden sehr oft polnische Kirchenmaler engagiert, da diese über die entsprechende Fachkompetenz verfügen.

In allen anderen Bereichen, die nicht der Kontrolle des Amtes unterliegen, kann der Bauträger entsprechende Neubaumaßnahmen durchführen, wie z. B. der Neueinbau von Heizung- , Sanitär- und Elektroinstallation, die Garagen Shakespearestrasse in Leipzig und zusätzlichen Balkonen auf der Rückseite des Objektes, das Anbringen einer Wärmedämmfassade, oder der Neuausbau des Dachgeschosses. Sehr oft werden den Kunden in diesem Bereich sehr hochwertige Ausstattungsmerkmale angeboten, die den nachhaltigen Wert der Immobilie deutlich steigern. Echtholzparkett oder aber auch die Verwendung von Marmor oder Granit ist keine Seltenheit. Ziel ist es, durch die Sanierung das äußerliche Erscheinungsbild des Objektes nicht zu verändern, jedoch technisch das Objekt in einen Neubauzustand zu versetzten.

Jahrelange Erfahrung auf diesem sehr interessanten Gebiet ist daher eine Grundvoraussetzung bei der Auswahl eines entsprechenden Bauträgers. Aufgrund der i.d.R. sehr guten Bausubstanz dieser Objekte erhält der Kapitalanleger nach erfolgter Sanierung eine Immobilie, die ein immenses Wertsteigerungspotential beinhaltet, da Immobilien dieser Art nicht mit einer Neubau- oder Bestandsimmobilie verglichen werden können. Mieteinnahmen und auch Wertsteigerungen liegen hier deutlich über dem Marktdurchschnitt, was die Einzigartigkeit dieser Investition unterstreicht.

Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen (Sächsisches Denkmalschutzgesetz – SächsDSchG)

SächsGVBl.    Jg. 1993    Bl.-Nr. 14    S. 229    Fsn-Nr.: 46-1
Fassung gültig ab: 01.01.2009   

 

Grundlagen für Kapitalanleger

Die gesetzlichen Grundlagen für Kapitalanleger
Einkommensteuergesetz

Geltung ab 1981-12-30. Neugefasst durch Bek. v. 19.10.2002 I 4210; 2003 I 179, zuletzt geändert durch Art. 2 G v. 13.12.2006 I 2915

§ 7h EStG
   Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

(1) Haus Shakespearestrasse in Leipzig und bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. 2 Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 3 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 4 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind. 5 Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.

(2) Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.2 Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.

§ 7i EStG, Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen

 

                                

 

(1) Haus Shakespearestrasse in Leipzig und bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. 2 Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. 3 Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden. 4 Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind. 5 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 6 Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. 7 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. 8 § 7 h Abs. 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Haus Shakespearestrasse in Leipzig. Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. 2 Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) § 7 h Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden.